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前不久,深圳市住建局官网上线了“二手房交易系统”,不过上线几小时后就下架了。该系统的“闪现”引起社会广泛关注,其中的“自助卖房”再次掀起关于是否“取消中介”的热议。

据悉,深圳市住建局官网上线的“二手房交易系统”包含“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”三个功能板块。在卖房选项里,卖方可以选择找中介或自助卖房,在“我要找中介卖房”中,通过填写房屋产权校验、房屋状况说明书、选择中介、填写卖房信息来完成交易。

该系统一上线,市场上便有各种猜想。有人猜测认为,以后深圳二手房买卖也得像新房一样进行备案了,不在官方平台备案的房源可能无法过户,也有人设想以后买房不用找中介了,中介的工作将会被取代等。

情况果真如此?绕开中介自助卖房可行吗?《法治日报》记者对此进行了调查采访。

新交易趋势引发热议

中介是否有必要存在

深圳房地产中介协会秘书长张媛在接受媒体采访时将上述“二手房交易系统”称为“新版网签系统”,表示“目前仅在测试阶段”,新版网签系统正式上线时间预计在7月中旬。

然而,截至7月20日,《法治日报》记者查询发现,该系统尚未上线。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,二手房市场交易系统有望彻底解决二手房市场信息不对称的问题,因为房源所有信息都要在这个平台上备案;其次,或可打掉二手房局部自循环,自循环类似于有组织地抬高二手房价格;另外,构建政府信用背书,也就是说取代了以前中介背书的作用;最后,这个平台将银行按揭嫁接进来,能为控制加杠杆创造条件。

事实上,“绕过中介”这一功能在深圳房地产信息平台中早已存在,该平台便民服务的购房资格申请一览中,就设有二手房自助交易这一项。有房产中介经理告诉《法治日报》记者,这个系统之前一直存在,住建局只是做了系统升级,界面更明晰,并且此前业主与购房者直接交易的渠道也是畅通的。

值得注意的是,目前北京已有“存量房交易服务平台”。有评论认为,或许深圳这次测试的“二手房交易平台”与其类似。从现实情况来看,仅仅依靠一个系统、一个平台,便绕开中介,自己进行房产买卖,不太可能也不大现实。

从深圳测试的“二手房交易系统”到“绕开中介”的联想,热议背后反映出的主要问题包括:二手房交易过程中是否必须有中介存在?中介费值不值?目前的收费机制合不合理?

据北京大学房地产法研究中心主任楼建波介绍,现行法律并没有规定二手房交易必须聘请中介,如果买卖双方自行达成合意,其所缔结的房屋买卖合同具有法律效力。

楼建波称,在生活中,许多房屋交易的当事人之所以选择聘请中介,一方面是因为在房源信息繁多的自由市场中,中介能基于其所掌握的房源信息帮助匹配买卖双方;另一方面,如果买卖双方之间是陌生的,中介作为中间人,从某种程度上可以为买卖双方背书。此外,中介可以受当事人委托,在房屋交易过程中协助当事人办理很多手续性的事务。中介具有房地产领域的专业性,可以为当事人在交易过程中提供有关房产、交易等事项的专业建议。

“当然,在房屋交易中是否接受中介服务,取决于当事人的自主选择。”楼建波说。

不过,我爱我家集团原副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖直言,他从业20年间,政府平台、律师事务所、银行等都想取代中介,但无一例外都失败了,他觉得去中介化这条道是走不通的。

“人们一直在探索去中介化,是因为有些人认为2%至3%的中介费太高或不值。中介的工作看似简单,但需要采集房源客源信息进行匹配、匹配之后谈判、撮合成交,还有售后、过户贷款等,实际上并不简单。”胡景晖说,房产交易本身是一个低频、非标、货值高、风险高的项目,中间涉及产权、各种纠纷等,对专业度的要求比较高。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,中介市场是一个完备的交易体系所要具备的。既然有中介活动,当然就有中介费。但是从老百姓的角度来看,中介提供的服务不到位,费用很高。尤其是涉及房屋买卖,购房压力本就比较大,还要支付中介费,无疑是“难上加难”。

“人们有一种观念,认为不少中介都是骗子,取消中介就可以节约中介费。但其实中介需要撮合房源、对买卖双方的信息进行匹配,实际上发挥了加快签约流程的作用,也能规避流程中可能的风险。”严跃进说。

中介费机制随行就市

费用与服务须相匹配

对于购房者普遍反映的中介费太高的问题,胡景晖认为除了房价本身就高以外,还和付费机制有关。

“我们处在一个绝对的卖方市场,买方需要付房款、所有的税费以及中介费,所以买方苦不堪言。”胡景晖介绍称,关于中介费的定价权,国家发展改革委、住房和建设部曾出过相关文件,这个交易服务属于政府指导价,而非指令价,“基本上还是随行就市的”。

关于中介费的定价权归哪里,严跃进指出:“虽然现在都讲市场化的定价,但实际过程中整个行业协会、有关部门等,都会有一个指导价。目前中介市场不存在实质性的垄断,但是某些平台存在垄断的倾向。”

在严跃进看来,未来规制中介费,一定要保证中介费与其实际交易背后的服务相挂钩、相符合,也就是“一分价钱一分货”。

“能否绕过中介买卖房屋的问题,现实中大概有8%左右是房东和买方自行交易的,剩下的都是通过中介交易的,所以中介还是占据比较重要的地位。政府搭建交易系统的初衷是好的,但是房屋买卖涉及的细节很多,只在交易系统进行交易容易引发纠纷。总体来说,短期内中介是很难被取代。”严跃进说。

“关于收费机制,建议采取两种方式,第一种是保底的固定收费,第二种是有一部分费用是可以浮动的,比如针对不同的房源、针对不同的买卖和不同的需求偏好。兼顾两方面才能防范出现中介收费的一些弊端。”严跃进称。

在胡景晖看来,房地产中介作为一个低频、非标、高货值、高风险的服务类别,靠低价格是做不好的。要解决这个问题,一是需要有关部门调控基础房价;二是需要促进付费机制改变,减轻买方的负担;三是经纪机构有必要提高服务水平,“最核心的是一定要反垄断,让市场充分竞争”。

中介行业乱象频发生

监管加码或将大洗牌

另一方面,近年来,中介机构及从业人员被通报的事情也频繁发生,导致公众对中介的信任度大打折扣。

7月6日,浙江省杭州市房地产中介行业协会发布第4期行业通报:14名房地产中介机构从业人员被通报批评,5家中介机构被告诫提醒,21家中介机构被风险提示,2家中介机构被表扬。

同一天,北京市西城区房管局发布通报指出,北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工,针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集,涉嫌寻衅滋事,已被刑事拘留。

7月7日,安徽省芜湖市发布《2021年第二季度市区房地产中介机构违法违规情况通报》,共查处了26家存在不规范从业、损害当事人合法权益等违法违规行为的房地产中介机构。

受访专家称,中介机构及相关人员被通报背后一方面是因为房地产市场秩序在不断规范,另一方面则是相关部门对中介的监管力度在不断加大。

近期,各地政府纷纷出台一系列涉及管控房地产开发企业与中介机构违规行为的政策文件,明确要求加强市场秩序监管。房产中介行业整顿已拉开帷幕。

严跃进告诉记者,一些地区明确了多种中介炒房形式,包括房源垄断、代持炒房、经营贷炒房、规避税费、公证炒房、虚构交易、炒作学区、资格造假、赚取差价、培训炒房等行为,可以说几乎把市面上能碰到的中介违规手法都覆盖到了,能够起到有效规范中介行为的政策效果。

受访专家认为,无论是愈发严厉的执法检查,还是不断完善的监管政策,抑或愈加透明的交易制度,都在昭示中介行业已经迎来行业的大洗牌。